10.15 주택시장 안정화 대책

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서론: 불안한 주택시장에 대한 정부의 강력한 대응

최근 서울 주택가격이 2023년 급락 이후 우상향하며 불안정한 모습을 보이고, 특히 2024년 8월, 2025년 3월, 2025년 6월 세 차례 단기 급등세를 경험했습니다.
특히 한강 인접 자치구에서 시작된 상승세가 서울 전역으로 확산되는 추세이며, 성남 분당, 과천 등 강남권 인접 경기 지역까지 상승폭이 확대되고 있습니다.
이러한 시장 불안이 서민 주거 안정을 위협하고 경제 활력을 저해할 수 있다는 판단 하에, 정부는 투기 수요를 차단하고 생산적인 부문으로 자금 이동을 유도하기 위한 ‘주택시장 안정화 대책’을 2025년 10월 15일 관계부처 합동으로 발표했습니다.
이번 주택시장 안정화 대책은 규제지역 대폭 확대와 금융 규제 강화, 거래 질서 확립에 중점을 두고 있습니다.

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본론: 주택시장 안정화 대책의 핵심 내용 분석

이번 주택시장 안정화 대책은 크게 주택수요 관리 강화, 부동산 금융 규제 강화, 부동산 거래질서 확립 및 세제 합리화 검토로 나뉩니다.

1. 주택수요 관리 강화: 규제지역 및 토지거래허가구역 대폭 확대

주택가격 급등세 및 과열 우려가 나타나는 지역에 대해 규제가 대폭 강화됩니다.

조정대상지역 및 투기과열지구 추가 지정 (10.16일 효력 발생):

서울시: 강남구, 서초구, 송파구, 용산구는 기존 지정 상태를 유지하고, 나머지 21개 자치구 전체가 신규 지정됩니다 (총 25개 자치구).
경기도: 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 총 12개 지역이 추가 지정됩니다.

토지거래허가구역 추가 지정 (10.20일 효력 발생):

투기적 거래 성행 우려가 있는 서울시 25개 자치구 전체와 경기도 12개 지역이 토지거래허가구역으로 신규 지정됩니다.

허가 대상은 해당 지역 소재의 “아파트” 및 “동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대 주택”입니다.
효과: 취득일로부터 2년간 실거주 의무가 부과되며, 위반 시 이행강제금 부과 또는 허가 취소가 가능합니다.

2. 부동산 금융 규제 강화: 대출 한도 축소 및 DSR 강화

투기 수요의 주택시장 유입 압력을 높이는 유동성 증가에 대응하여 금융 규제가 조기에 시행됩니다.

주택가격 수준에 따른 주담대 여신한도 차등화 (10.16일 시행):

수도권·규제지역 내 주택구입목적 주택담보대출(주담대) 최대한도가 주택가격(시가)에 따라 차등 적용됩니다.

15억 원 이하 주택: 6억 원
15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 주택: 4억 원
25억 원 초과 주택: 2억 원

(단, 이주비 대출은 주택가격에 관계없이 현행과 동일하게 6억 원 한도 적용).

스트레스 금리 상향 조정 (10.16일 시행):

DSR 산정 시 적용되는 수도권·규제지역 내 주담대 스트레스 금리 하한이 기존 1.5%에서 3.0%로 상향 조정됩니다. 이는 향후 기준금리 인하 시에도 대출 한도 확대 효과를 상쇄하는 역할을 합니다.

전세대출 DSR 적용 (10.29일 시행):

기존 DSR 적용 대상에서 제외되었던 전세대출에 대해, 1주택자가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우 이자상환분을 DSR에 반영합니다.

3. 부동산 거래질서 확립 및 세제 합리화

범부처 부동산 불법행위 대응: ‘가격띄우기'(허위 신고가 거래 후 해제)를 대상으로 기획조사 및 수사의뢰를 진행하고, 국세청은 서울 한강 인접지역 초고가주택(30억 원 이상) 전수 검증을 실시하며, 경찰청은 ‘부동산 범죄 특별단속’을 추진합니다.

부동산 거래 감독기구 설치: 부동산 불법행위 근절을 위해 국무총리 소속으로 감독기구를 설치하고, 불법행위의 조사·수사를 직접 담당할 ‘수사조직’을 운영할 계획입니다.

부동산 세제 합리화 검토: 보유세·거래세 조정 및 특정지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안을 연구용역 및 관계부처 TF 논의를 통해 종합 검토할 예정입니다.

결론: 시장 안정화와 서민 주거 안정을 향한 의지

이번 10.15 주택시장 안정화 대책은 서울 전역과 인접 경기 지역을 포괄하는 광범위한 규제지역 지정과 고가 주택에 대한 주담대 한도 축소, 스트레스 DSR 상향 등 초강력 금융 규제를 도입하며 시장 불안을 조기에 차단하겠다는 정부의 확고한 의지를 보여주고 있습니다.
특히 투기적 수요를 근본적으로 차단하고 생산적 부문으로 자금을 유도하며, 부동산 시장 질서를 확립하기 위한 범부처적 대응과 감독기구 설치 계획은 주목할 만합니다.
향후 세제 합리화 방안 마련과 주택공급 확대방안(9.7)의 신속한 이행 등이 병행될 경우, 주택시장 안정화를 통한 서민 주거 안정 및 경제 활력 제고라는 목표에 한 걸음 더 다가설 수 있을 것으로 기대됩니다.
시장 참여자들은 이번 대책의 내용을 정확히 숙지하고 변화된 규제 환경에 맞춰 신중한 결정을 내려야 할 것입니다.